お問い合わせ

電話・メール・チャット相談料無料

045-680-0572

[受付時間] 9:00~19:00

2017年6月22日 川崎FMラジオ「不動産・相続お悩み相談室」 第114回 「失敗事例に学ぶ!不動産投資の契約書で気をつける3つのポイント」

2017年06月22日(木)

2017年6月22日 川崎FMラジオ「不動産・相続お悩み相談室」
第114回 「失敗事例に学ぶ!不動産投資の契約書で気をつける3つのポイント」

http://www.fudosan-consulting.jp/radio/backnumber/20170622/

 不動産法務の専門家ということで、川崎FMラジオ「不動産・相続お悩み相談室」にゲスト出演させていただきました。

第114回 「失敗事例に学ぶ!不動産投資の契約書で気をつける3つのポイント」という題材で、オリンピックの時期に向けて、不動産投資が加熱する中、その失敗例、注意するポイントなどを、実例をもとにお話させていただきました。

ラジオといったメディア出演は始めてで、ガチガでしたが、パーソナリティの須藤さんや、不動産お悩み相談室の高木さんが、盛り上げてくれたので、楽しく終えることができました。

以下が、出演の際に、プレリリースした記事となりますので、せっかくなので一緒に掲載させていただきます。

「オリンッピック」「シェアハウス」安易な不動産投資にはご用心!

 平成29年6月22日、かわさきFMラジオ「不動産・相続お悩み相談室」にて、不動産分野に注力する山村弁護士をゲストに、「失敗事例に学ぶ!不動産投資の契約書で気をつける3つのポイント」という配信が行われた。
 最近、「オリンッピック」だから、「シェアハウス」だからと、好条件のサブリース契約を提示し、会社が倒産しそうだから保証料が支払えない、といった詐欺まがいのトラブルが増えている。このような事態に陥らないために、不動産投資契約の際の注意点を配信した。

サブリース契約、一括借り上げ契約とは?

 通常、賃貸マンションを経営すると、入居者が入らなければ、その間賃料収入を得られないリスクをオーナーが負う。そうすると、せっかく優良な土地を所有していても、空室リスクに尻込みして、賃貸マンション経営に踏み切れない。
 そこで、不動産会社が、建築、賃貸管理、賃貸経営を請け負う、マンションの全部屋を一括で借り上げる一括借り上げ契約(サブリース契約)が利用されるようになった。マンション建築後に、不動産会社が全部屋を借り上げ、土地所有者の本来のオーナーには、月々固定の賃料(保証料)を支払うという形態だ。この契約では、オーナーが空室リスクを負わず安定的な収入が見込め、賃貸管理や建物建築の際にも不動産会社が動いてくれるので、不動産の知識が乏しくとも、賃貸経営ができるというメリットがある。

契約条件には、注意すべき

一括借り上げ契約は、オーナーが、安定的な賃貸収入を得られるメリットのある契約だが、契約条件には充分に注意すべきだ、と山村弁護士は言う。
 そもそも、一括借り上げ契約では、空室リスクを負わず、賃貸管理も不動産会社が行うため、不動産会社がその分のマージンを取るので、自らが大家さんとして賃貸経営を行うよりも安定する代わりに利回りが下がる。
 しかし、「オリンッピック」だから、「外国人向けのシェアハウス」だからと、好条件の利回りが提示され、マンションを建築、一括借り上げ契約をしたものの、会社の倒産を理由に不動産会社から賃料の支払が打ち切られたというのが、今回紹介された事例だ。契約書では、物件の立地や規模からすれば、好条件の保証料が約束され、長期間経過後の条件面の修正条項などが記載されていなかった。
 一括借り上げ契約では、不動産会社が、建物を建築する際に利益を得て、その利益を用いて一括借り上げ契約をオプションで付けるという利益構造がある。即ち、不動産会社としては、マンションを建ててもらうところに利益が大きく存在し、一括借り上げ契約での賃料収入は、おまけ的な立ち位置なのである。
 今回の事例は、あまりにも好条件な利回りであり、長期間経過後の条件面の修正条項などが記載されておらず、建築させるだけさせて、その後、賃料(保証料)を継続的に払うつもりでなかったのではないかと、疑わしい部分が存在した。

契約後の対処は困難

 契約後に、詐欺などを理由に契約を解除するのは、非常に困難だ、とも山村弁護士は言う。
今回の事例では、土地の購入、マンションの建築と不動産会社に依頼しているが、土地にも瑕疵はなく、マンションも綺麗に建築されていた。その上で、不動産会社の経営が安定せず倒産しそうなので賃料が支払えないという理由で、賃料支払が打ち切られている。実際、調査したところ、同じ会社に同じ状況になっているオーナーも複数名いることが確認でき、倒産間近というのも虚偽だとは言えない。実際に、倒産したのであれば、それ以上不動産会社に民事上の責任も追及できない。詐欺などを理由に契約を取り消すにも、土地購入、マンション建築は問題なく進み、計画的な倒産、つまり意図的な詐欺の立証は、非常に困難な状態であった。

契約する際に注意すべき3つのポイント

 契約後にトラブルが生じると、弁護士が入っても対応が困難なケースが多い。一括借り上げ契約では、不動産会社に賃貸経営を一任できるといっても、オーナー側でも、ある程度の知識はもって、注意して望むべきだろう。①契約条件は、相当なものか、相見積もりを取るなど情報を仕入れる、②余剰資金、余剰資産など、最悪の場合のリスクにも備える、③契約書、契約条件を自分でも把握する、などは、オーナー側でも留意すべき点だ。特に、③の契約内容の確認は、弁護士に依頼するのが確実な方法と言えるだろう。個人のリーガルチェックというのは、なじみのないことかもしれないが、不動産購入は非常に高額な買い物だから、それぐらいの用心深さを持つべきだ。一括借り上げ契約それ自体は、メリットもデメリットもある契約だが、オーナーは、人任せにしすぎず、その点を充分に理解して不動産投資に取り組むべきと言えるだろう。

弁護士法人横浜パートナー法律事務所   弁護士 山村暢彦
Tel:045-680-0572  Email:yamamura@ypartner.com
HP:不動産業サポート弁護士 (https://fudousan-lawyer.com/

 

  |