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不動産会社への民法改正の影響2【平成29年12月14日発行】

2017年12月14日(木)

不動産会社への民法改正の影響2

 前回は、①2020年頃に、改正民法が適用されるよ!、②それまでに、その対策をしないといけないよ!といったお話しでした。今回は、不動産売買と、不動産賃貸で簡単に気を付けないといけない改正ポイントをお話しいたします。
【不動産売買】
 今まで瑕疵担保責任と呼んでいた土地や建物に不備があった場合の責任が、「契約不適合責任」というものに変更されます。今までは法律が、予定していた「瑕疵」と評価できる場合には、修理や金銭賠償しなければいけなかった問題が、民法改正後は、契約と比べて土地や建物に不備があった場合に、責任が生じるという内容に変更となります。
 実際は、今までも「特約」などで修正していたので、実務的にそれほど違和感のある改正ではないとは思います。ただ、法律の「瑕疵」ではなく、「契約内容」が基準になりますから、契約書をどのように作成するかで、要求できる賠償の内容が有利か不利か、より大きく影響するようになってきます。
【不動産賃貸】一番大きく変わるのは、個人の保証人の規制が非常に細かくなりました。今までは、家賃の保証人だったら、その不払いの家賃全額を保証人に請求できましたが、民法改正後の個人の保証人には、「100万円までの」とか一定の金額までの保証を行うことを事前に決めておかないといけなくなりました。保証人だからと、不払賃料を無限に追ってもらえるわけではなくなったのです。
 また、事業用の賃貸物件では、個人の保証人には、現在の財産状況や債務の状況を開示しないといけない、といった規制も出てきました。
 既に賃貸業界は、個人の保証人ではなく、保証会社を利用する方向にシフトしていると思いますが、民法改正後にはその傾向はより強まると思います。これからもオーナーチェンジ物件などでは、以前の保証人、不払賃料、敷金などの項目をより厳格に定め直さないといけない状況になるでしょうから、気を付けていく必要がありますね。
 年末ということで、今後考えていかないといけない、民法改正の話題について触れました。ただ、あんまり心配しないでください!今後も、私のほうで適宜ご説明して参りますので!

とにかく明るい弁護士の近況

 皆さん、いよいよ今年も年末ですね!旅行や里帰りされている方が多いのでしょうか?!私は、年末年始は、鍋を食べ、初詣にいったりしながら、のんびりしていることが多いです。また、一年の「抱負」を考えるのが好きですね!!来年は、もっとアグレッシブにやっていきたいと思いますので、来年もよろしくお願いいたします!!
(文責:弁護士 山村暢彦)

 

 

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