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「住宅」「オフィステナント」の敷金トラブル

2018年07月02日(月)

1、敷金とは

敷金は、賃貸借契約の際に発生したオーナーさん側の損害(家賃滞納、部屋の修繕等)を担保する目的の金銭で、家賃の1・2カ月分が相場となります。賃貸借契約の場合、大半は敷金が必要となります。

これは、オーナー側が家賃滞納や夜逃げ、部屋の破損のリスクを回避するためのものなのです。敷金はオーナー側に生じた損害を担保する目的の金銭であるため、それを清算した後には返済義務のあるお金であるとされています。

そのため、家賃を滞納したり、部屋を汚したりすることが無ければ全額返金されるのが原則です。

しかし、部屋を修繕するための費用負担の基準があいまいなので、敷金が全額戻ってくることは少なく、トラブルにもなりがちです。
トラブルを避けるためには、契約の際に部屋の状態確認を細かく行い、オーナーさんと話し合っておくようにしましょう。

2、いつの時点で、どれぐらい返ってくるの??

敷金は、退去時に返金されるものではありません。
退去が決まった後、貸し手や管理会社が立ち合いの下、修繕が必要な場所を確認していきます。
そこから業者に修繕してもらうのに必要な見積もりを出し、修繕費を敷金から引いた金額が返還されます。
期限としては1カ月前後で、指定口座に返還されます。

修繕費は、原状復帰するための費用となるので、経年劣化に伴う部分に関しては含まれません。
そのため、賃貸借契約をした当時の状態に戻すのではなく、経年劣化を除いた汚れや破損を修繕することを言います。

そうすると、経年劣化による汚れ、修繕なのか、借主のせいで汚れや修繕になったのか、どちらかによって敷金が減るのかどうか変わってきてしまいます。
そのため、経年劣化に関する汚れ、修繕なのかどうかの判断は、国土交通省が交付しているガイドラインを参考に判断することができます。

参考 【国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

3、敷金が返ってこないとオーナーに言われたら?

もし退去する際に、敷金が返ってこないと言われてしまった場合、まずは退去時の原状復帰費用を確認しましょう。
クリーニングや修繕についての明細が送られてくるはずです。
その内容を見て、納得ができない場合には交渉を行います。

ただし、交渉を行う前に確認しなくてはいけないのが、契約時の規約です。
規約によっては、「敷金が返還されない」「リフォーム費用を負担する」という旨が記載されていることもあるので、その場合には既に同意した上で契約していることとなるので交渉が難しくなります。

交渉を行う際には、国土交通省が交付している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しながら、明らかにおかしいと感じる部分をまとめて主張しましょう。

自分一人で判断が難しい場合には、弁護士の無料相談を利用するのも良いでしょう。
プロに交渉を依頼すれば、自分で交渉するよりもスムーズに問題を解決することが可能です。

不動産弁護士のチェックコメント――オフィステナントの場合

上記の敷金の話は、基本的に「住宅」を念頭に置いていますが、また、「オフィス」ですと扱いがやや異なってきます。

敷金については、半年から1年程度と高額になるケースが多く、また、内装や経年劣化については、ガイドライン基準というよりも、契約書で事前に定めているケースが多いと言えます。

特に、オフィステナントの場合の敷金の実際上の判断は、ケースバイケースで、金額も大きいので、安易に妥協せず、専門家にご相談いただければと思います。

(文責 弁護士 山村暢彦)

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