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不動産売買の瑕疵担保責任って何?

2018年07月16日(月)

瑕疵担保責任とは?

不動産の取引で是非知っておきたいのが、「瑕疵(かし)担保(たんぽ)責任(せきにん)」という言葉です。瑕疵とは傷や不具合を意味しています。つまり、「不動産の不具合については、責任をもって売主さんが担保してくださいね。」という意味の言葉になります。

マイホームの購入、或いは自分の不動産を売却する際にこの瑕疵担保責任の意味をしっかり理解しておくことで、取引についての一つの判断材料とすることができます。

例えば、あなたの購入したマイホームに雨漏りが見つかったとします。このケースでは買主が雨漏りの存在を知った時から、一年以内であれば売主が雨漏りの存在を知らなかったとしても、雨漏りによって生じた修理費用の請求が可能なのです。

そして、この雨漏りがマイホームの重大な欠陥に起因するもので、補修が不可能な場合は売買契約を解除することもできるのです。

このような不動産の取引の安全を計っているのが瑕疵担保責任なのです。なお取引の態様が「不動産業者」と「個人」の場合は瑕疵担保責任が必須となります。

新築物件・・・売主は引き渡しから10年間、瑕疵担保責任を負います。
中古物件・・・売主は引き渡しから最低2年間、瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任を負わない特約か可能?

瑕疵担保責任を負わない特約がついている物件も存在します。このように不具合についての責任追及が免責されていることを「瑕疵担保責任の免責特約」と言います。

この文言が契約書にある場合、相手が知っていて、黙っていた不具合などを除いては、瑕疵担保責任の追及ができません。

なお、中古物件等であれば瑕疵担保責任は、免責や最長で3ヵ月が一般的です。

不動産業者が売主ではなく仲介している取引で、売主が個人の場合は、個人売買と同様で瑕疵担保責任が免責或いは短い期間でしか定められていない場合が多いですから、取引態様には注意が必要です。

個人であっても、新築を売買する場合は、「住宅品質確保促進法」という法律により、10年の瑕疵担保責任を負う必要が出てきます。

免責特約したにも関わらず、引き渡し後に修理費用を請求された

瑕疵担保責任の免責特約は基本的には取引当事者で合意されていれば有効に成立します。
しかし、瑕疵担保責任の免責特約を交わしていても特殊事情で瑕疵担保責任の免責特約が無効となる可能性が内在するケースも存在します。

例えば、売主が買主に知りながら告げなかった不具合などがあれば瑕疵担保責任の免責特約が無効となる場合があります。

※不動産業者が売主での売買や個人であっても新築物件の売買であれば瑕疵担保責任は免除することができません。

【執筆 松本和博 (宅地建物取引士試験合格)】
【監修 弁護士 山村暢彦】

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