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心理的瑕疵物件について知っておくべきポイント!告知義務はあるの!?

2018年08月06日(月)

心理的瑕疵物件って何?

心理的瑕疵物件とは、(しんりてきかしぶっけん)と読みます。瑕疵とは不具合のことを指します。心理的瑕疵物件とはいわゆる訳あり物件のことを指します。

具体例
・物件で自殺があった
・物件で殺人があった
・物件で事故死がある
・物件で事故、火災、重大な事件が起きた
・近くに暴力団の事務所がある

不動産そのものには、何の問題もありません。しかし、入居した人が心理的に負担や恐怖を感じてしまうような事実が過去にあった物件を心理的瑕疵物件と言います。

心理的瑕疵は告知義務があるの?

このような心理的瑕疵物件については、基本的には告知義務を負うので不動産会社も把握している情報をしっかり話します。ただ、事件後数年以上経過しているものについて明確なルールはなく、裁判例でも一応の傾向は見て取れるものの、きっちりと「何年経てば」みたいな基準はありません。具体的なルールが存在しないため不動産会社側としては、各社に応じて判断が分かれており、中にはトラブル化してしまう物件もあるのです。

判例H26年 大阪高等裁判所

129戸のマンションの1戸で、1年数か月前に自殺が発生。その後に新たな所有者がマンションを購入して貸し出しを行ないました。

そして、賃借人の入居が決まったが、契約締結時に自殺の事実を告げなかったことで、争いに発展しました。

なお、この判例に限っては賃貸人も購入時にその事実を知らなかったと主張しましたが、その主張は退けられました。

そして判決では「1年数カ月前に自殺があった事実は、当該物件に居住することを実際上困難にする可能性が高く、信義則上告知すべき義務がある」ということで判決が下りました。

このように判例が出ていることを考えると心理的瑕疵物件には、事故の事実があった場合隠蔽することは許されず、1年数か月程度では、心理的瑕疵に十分値するという判断となりました。

判例H13年東京高等裁判所

こちらの判例は結果的に心理的瑕疵が認められなかった判例です。
借り上げ社宅で自殺が発生して、賃借人が損害賠償請求をしましたが請求は認められませんでした。

判決は事件から2年程度経過しており、瑕疵とは評価できず賃貸の告知義務は負わないとしたのです。但し、これはあくまでこの事件に限ったものであり、事件の内容や事情によっては判決が変わることが考えられます。

購入した物件で孤独死があったことがわかった。どう対応すればいいの?

購入した物件が事故物件であるという情報を耳にした場合、更にその先を掘り下げるかは個人の判断となります。もし、どうしても気になって確認するのであれば不動産会社や大家さんに直接確認してみると良いでしょう。

また、物件を購入する際や、賃貸の入居時に異様に相場より安い物件は事前確認が必須と言えるでしょう。

弁護士のコメント

いわゆる悪徳業者のようなものもあるかもしれませんが、基本的に不動産会社は、真摯に物件情報については、説明していると思います。説明しないと、ほぼ確実に揉めるので、不動産会社としても、告知義務は徹底しているように思います。物件情報を閲覧していて、「告知事項あり」と記載があり、相場より「安いかな」と思ったら、大体事故物件です。
悪徳業者対策としては、「事故物件」のようなことがありますか、としっかりと質問して、その回答をメールや、ショートメッセージなど文面に残る形で保存しておくのが良いでしょう。

【執筆 松本和博 (宅地建物取引士試験合格)】
【監修 弁護士 山村暢彦】

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