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離婚における不動産問題とは?

2018年09月12日(水)

厚生労働省の平成27年度の調査結果では、日本人の離婚率は現在約35%と発表されています。これは3組に1組の夫婦が離婚することを意味しています。このように身近になった離婚ですが、よく夫婦間でトラブルになるのが「不動産問題」です。

今回は離婚時における不動産トラブルについて紹介いたします。

離婚によって夫婦の不動産はどうなるの?

離婚をする場合、夫婦の財産分与について話合う必要があります。現金、預金、株式など分配可能なものであれば簡単に分割可能です。

しかし、不動産はその性質上簡単に分割はできません。権利関係や評価方法が複雑な不動産は簡単に分割できないことから、財産分与の際に揉め事の中心となることが多いのです。

住宅ローンが残っている場合はどうする?

夫婦で購入したマイホームに、住宅ローンが残っている場合はどのようにすればいいのでしょうか。不動産が夫婦の共有名義となっている場合は、夫と妻のそれぞれに支払い義務があります。

まず決めなければいけないのが「どちらか一方が住宅に住み続ける」のか「住宅を売却」するかを決めることです。

これを決めるには、次のように「住宅ローン残高」についても考慮しておく必要があります。

不動産価格>住宅ローン残高=アンダーローン

不動産の売却価格が住宅ローン残高より高くなる場合は、不動産売却してその利益分を財産分与するという方法があります。この方法は手続きに要する時間を比較的短く抑えることできます。

もし、アンダーローンの状態で住宅を売却しない場合は、住宅を受け取らない夫婦の一方に財産分与を考える必要があります。

このようなケースでは弁護士に早めに相談するのが得策と言えるでしょう。

不動産価格<住宅ローン残高=オーバーローン

不動産価格を住宅ローン残高が上回る場合、夫婦の一方が住宅に住み続ける選択肢が取られることが多いです。

この場合一般的には住み続ける配偶者がローンを払い続けます。

注意点としては夫婦の一方が連帯保証人の場合、離婚が成立したからといっても連帯保証人であることには変わりないため、連帯保証人の変更の手続きも忘れずに行っておく必要があります。

離婚と不動産は複雑な関係であり、当事者で後々問題にならないようにするためにも弁護士に早い段階で相談すると良いでしょう。

【弁護士のコメント】
 私自身は、不動産に注力して取り組んでいるのですが、かなりの数離婚絡みの相談もでてきます。特に多いのが、マンションなどを購入後、ローンが残っているケースです。この辺りは、不動産の権利関係と財産分与の話が密接に絡み合います。この手の「離婚と不動産」の問題は、離婚関係に詳しい弁護士とタッグを組んで取り組んでいますので、お気軽にご相談ください!

【執筆 松本和博 (宅地建物取引士試験合格)】
【監修 弁護士 山村暢彦】

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