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不動産売買のトラブル!!口約束でも不動産は買わなければいけない?

2018年07月30日(月)

不動産売買はどうすれば成立するの?

不動産の購入は高額な取引が多く、そのため売買の際にはトラブルに発展するケースもしばしばあります。不動産の購入を不動産会社に申し込みすると、「重要事項説明」という物件に関する情報や、取引に関する重要事項の説明を受けます。

そして、十分に説明に納得した場合に売買契約を締結します。

しかし、実はこのプロセスにトラブルのポイントがあります。本来の趣旨は契約締結前に物件を本当に購入するか判断するための重要事項説明なのです。

しかし、通常は重要事項説明を受ける段階では、口頭で不動産会社に「この物件を購入したい」と申込みしていることが想定されます。

不動産売買トラブルのモデルケース

マイホーム購入のため、中古戸建住宅を検討しているAさん。不動産業者の担当者には口頭で「是非この家を購入します。」と何度も申し伝えていました。

その後Aさんは内覧や現況確認を進めました。そして、物件の重要事項説明を受けその旨を署名捺印して、内金も既に入金したのです。

しかし、契約段階で契約書への署名捺印をする前に「やはり、どうしても納得いかない点があり、物件購入についてキャンセルしたい」と不動産会社に申し伝えました。

そして、不動産会社の担当者より次のように言われてAさんは困っております。

「契約は本来口頭の意思表示だけで成立しています。契約書はその内容確認でしかないためキャンセルする場合は契約書記載の違約金が発生します。」と説明されました。

このケースでAさんは本当に違約金を支払う必要があるのでしょうか。

そもそも不動産売買の重要事項説明とは?

不動産取引が成立すると、不動産業者は顧客に重要事項説明を行う法律上の義務を負っています。

物件情報(登記事項、法令上の制限、私道負担、インフラ状況)、取引条件(支払い、契約解除、手付金、瑕疵担保責任)、その他の事項について書かれています。

不動産売買契約書とは?

不動産売買契約書とは、不動産購入の際の取引内容に関する契約書です。不動産取引は高額な取引となることが多く、書面により契約書を締結するのが一般的です。

不動産会社であれば宅建業法という業者規制の法律によって、契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することを義務づけています。

不動産売買契約書に署名捺印しなければ契約は成立しない?

前述でも繰り返していますが、不動産は高額で重大な財産であり、高額取引である不動産を売却する際に、書面での契約プロセスなしで契約成立というのは、認められる可能性はかなり低いと言えます。

これが認められればAさんは契約を問題なくキャンセルすることもできるでしょう。

弁護士のコメント

今回の事例のように、口頭段階での約束だけで、売買契約が成立していると主張してくるのは、なかなか行儀の悪い会社に思います。口頭で契約が成立するというのは、法律論としてはその通りなのですが、不動産のような高額取引で、口約束の段階で契約の拘束力が認められることは、ほとんどないと言えるでしょう。
もしこのような言いがかりをつけられれば、一度専門家に相談してみると良いでしょう。

【執筆 松本和博 (宅地建物取引士試験合格)】
【監修 弁護士 山村暢彦】

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